A crise do imobiliário só estalou em 2008, mas a quebra na compra de casas novas começou muito antes. Os dados do Banco de Portugal revelam que os portugueses compram agora metade das casas que compravam há dez anos, com o investimento residencial a cair 50% na última década. Não porque o mercado esteja em crise desde essa altura, mas sim porque amadureceu a tal ponto que é impossível voltar aos níveis de crescimento da década de 90.

Segundo o Boletim de Inverno do Banco de Portugal, divulgado terça-feira, o investimento residencial, que abrange apenas a compra de habitação nova por parte das famílias, registou "uma tendência de queda acentuada desde o início da década, que se situa já em cerca de 50% em termos acumulados". Em 2010, a projecção do banco central aponta para uma nova queda de 4,1%, bem menor que a derrapagem de 12% registados no ano passado e ao mesmo tempo superior à contracção de 3,4% registada em 2008.

"O investimento residencial foi também afectado pela crise financeira internacional, dada a elevada percentagem deste tipo de investimento financiada com recurso a crédito bancário, num contexto de critérios de concessão de crédito mais restritivos", analisa o Banco de Portugal, frisando também o papel importante das "condições desfavoráveis no mercado de trabalho". A previsão negativa para este ano é, neste contexto, uma recuperação - sendo que o banco central já prevê um crescimento marginal em 2011. O Boletim de Inverno refere que esta componente da formação bruta de capital fixo (FBCF) continuará a ser afectada "pela fraca criação de emprego". E destaca ainda um aspecto particular: a "dinâmica associada a factores demográficos". Não há pormenores para esta questão, mas o decréscimo das taxas de natalidade - que habitualmente forçam as pessoas a mudar de casa, não será alheio à queda do indicador.

Menos construção Durante este ano, estima o banco central, vão ser construídas 44 mil casas. Este valor representa menos de metade das habitações novas construídas no ano 2000 e também menos que as 50 mil do ano passado. Da mesma forma, as vendas totais do mercado imobiliário (não só de casas novas, mas também usadas) ficarão este ano a menos de metade dos números que se atingiam na década passada. Como se explica este fenómeno?

Na verdade, o declínio está ligado à explosão da compra de casa própria durante a década de 90, altura em que os juros do crédito à habitação se reduziram substancialmente. As vendas recorde foram acompanhadas de um grande aumento na construção de novas casas, já que se pensava haver um défice na ordem das 500 mil habitações (o número consta do Livro Branco sobre a Habitação, de 1993).

No entanto, os Censos 2001 vieram desmistificar esta ideia, ao revelar a existência de 544 mil casas vazias, parte das quais construídas nos cinco anos anteriores. A ideia de que seria necessário continuar a construir foi eliminada e a partir de 2003 o número de casas novas começou a cair. Desde então, os dados são inequívocos: o mercado português está maduro. Há 5 milhões de casas para 3,6 milhões de famílias. A crise de 2008 só veio acelerar no mercado imobiliário uma tendência que estava iminente: o fim da valorização contínua dos imóveis.

"Crises à parte, este mercado nunca poderia crescer até ao céu, sob pena de se cimentar o país", comenta o presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), Luís Lima. "O mercado residencial imobiliário destina-se a famílias, e estas não estão sempre a mudar de casa", explica o responsável, até porque muitas ainda estão a pagar casas que adquiriram há 10 ou 20 anos. Luís Lima considera ainda que o decréscimo do número de transacções imobiliárias "era mais do que esperado e natural", embora esta queda não tenha sido acompanhada de um decréscimo do valor das transacções.

Ora o indicador do investimento residencial, referindo-se apenas a casas novas, mostra que o mercado português tão cedo não vai regressar ao crescimento - algo que, de resto, se tem reflectido ano após ano na actividade das construtoras, mais que na das mediadoras imobiliárias. Luís Lima sugere, por exemplo, que o mercado se vire mais para a reabilitação urbana. A readequação da construção aos nichos e à qualidade (ao invés de à quantidade) também é tendências que o mercado deverá ditar nos próximos anos. Com S.P.P.